Viviendas: se derrumbo la oferta pese a una demanda que busca el ladrillo como refugio - INFOBAEprofesional.com

Viviendas: se derrumbo la oferta pese a una demanda que busca el ladrillo como refugio - INFOBAEprofesional.com: "El mercado inmobiliario sufrió el efecto de la incertidumbre y las opciones para invertir se reducen ante una demanda que sigue fuerte. La realidad impacta en los precios y en las proyecciones hasta 2009. Qué pasará en uno de los negocios más atractivos para quien tiene un ahorro.

El ladrillo se mantiene como una de las opciones más atractivas para los inversores argentinos y lejos de una política de créditos que contribuya con el mercado, muchos de quienes pueden guardar unos pesos cuando llega fin de mes piensan en adquirir una propiedad como refugio de su capital.

Este escenario tomó aún más fuerza en el último tiempo, cuando ante la desaceleración de la economía y la incertidumbre política la compra o alquiler, especialmente de viviendas, siguió cobrando fuerza por la seguridad que ofrece a los inversores.

Esto hizo que no sólo se modificara la cantidad de operaciones del primer semestre: se espera además que sus efectos repercutan en el mercado, por lo menos, hasta principios de 2009, según un informe de Reporte Inmobiliario.

“El desenvolvimiento de algunos indicadores durante la primera mitad del corriente año, con menos proyectos de obras nuevas en la ciudad de Buenos Aires y una actividad algo superior de compraventas, ofrece algunas señales claras de hacia donde se encamina el mercado inmobiliario”, explican los especialistas.

En particular, el alerta recae en el impacto al alza en los precios de las propiedades en algunas zonas, habida cuenta del efecto combinado que se da producto de:

una menor oferta por parte de los desarrolladores (el negocio de construir ya no resulta tan rentable y atractivo como antes)


una demanda sostenida por parte de un segmento de la población, que buscan al ladrillo como refugio seguro para sus inversiones

La puja por un ladrillo
El contexto modificó las decisiones de los desarrolladores inmobiliarios que, ante el aumento en los costos de construcción, el elevado precio de los terrenos y la pérdida de rentabilidad redujeron la cantidad de obras proyectadas. De esta manera, los permisos presentados en la Ciudad de Buenos Aires en el primer semestre de 2008 cayeron casi un 28% en comparación con el mismo período del año anterior.

“La señal refleja una lógica y racional respuesta de los constructores a la reducción de los incentivos con los que debe contar toda actividad productiva para sumar oferta al mercado. Esta reducción de la cantidad ofertada impactará en los precios de algunas tipologías y localizaciones”, explicaron desde Reporte Inmobiliario.

Según Germán Gómez Picasso, directivo de esa entidad, la consecuencia directa es que en aquellas zonas donde los permisos de obra tuvieron una fuerte caída, los precios sufrirán un nuevo incremento en los próximos meses. Los derrumbes más significativos se dieron en Belgrano (36%), Caballito (34%), Nuñez (34%), Villa Devoto (63%) y Villa Urquiza (60%) entre otros.


Un dato no menor y del que dieron cuenta los especialistas del sector consultados por infobaeprofesional.com es que los precios de estas zonas sirven, muchas veces, como referencia para determinar el valor del metro cuadrado en otros barrios, con lo cual, es de esperar que el impacto se traslade a zonas periféricas.

Impulso de la demanda
Mientras la oferta se retrae esperando una señal del mercado, la demanda global evidencia un incremento, según se desprende del informe de la evolución del total de escrituras inscriptas en el Registro de la propiedad inmueble de la ciudad.

El ladrillo es siempre un buen refugio para el inversor, especialmente en la Argentina donde no hay una cultura muy difundida en cuanto a inversiones a través de otro tipo de herramientas, como pueden ser acciones o bonos, sostienen los expertos en finanzas.


“La demanda se sostiene porque el ladrillo sigue siendo la opción mejor y más segura para defender el ahorro a largo plazo, sostuvo el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y de la empresa desarrolladora de emprendimientos Dirikon, Fernando Esquerro.

Créditos Hipotecarios
Uno de los indicadores más sensibles para el crecimiento sostenido de ventas es el de hipotecas registradas, que marca la temperatura de participación del crédito en las operaciones de mercado. En este caso, lejos de mejorar, la cantidad de operaciones apalancadas con préstamo fue menor a la registrada durante los primeros seis meses del año pasado.

“Por primera vez en las comparaciones por períodos interanuales desde el año 2003, la cantidad de hipotecas del primer semestre del 2008 fue inferior a las inscriptas de enero a junio del 2007”, explicaron en Reporte Inmobiliario. Hasta el mes de mayo la caída había sido de más del 10% respecto del año pasado.

El IERIC explicó que el hecho de que el crédito hipotecario no logre superar el umbral del 8% del total de escrituras es un factor que relativiza su crecimiento del 21%, en promedio, respecto al año pasado. Y aclaró que si bien dicho crecimiento ha tendido a mantenerse se encuentra aún por debajo del registrado en el caso de los créditos para consumo (Para ver el valor de la cuota que debe pagarse por un crédito de $150.000 a 10 años, haga clic aqui).

Viviendas chicas, las más buscadas
El primer semestre también dejó bien diferenciado el tipo de búsquedas de los inversores, según un informe de LJ Ramos. Este escenario parece replicarse a futuro.

Por un lado, se notó la prioridad de las viviendas chicas elegidas por aquellos pocos que, sin crédito hipotecario, contaban con ahorros como para acceder a un bien inmueble.

“Cuánto más bajo es el valor del inmueble, mayor es la presión de la demanda. Lo más buscado corresponde al segmento de precios que va entre u$s100.000 y u$s150.000. En general, propiedades de entre dos y tres ambientes. También se destacan los departamentos de entre 150 y 200 m2 bien ubicados”, comentó Gómez Picasso. Muchos de ellos son buscados para su posterior alquiler.

Esto impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades, a tal punto que en el primer semestre los precios de venta crecieron hasta un 20%, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en el interior”.

"Si bien los márgenes de rentabilidad se ven afectados por el aumento del ABL y las expensas, quien no tiene una mejor alternativa de inversión, decide volcar sus unidades al mercado de los alquileres”, señalaron en LJ Ramos.

Zona Norte, una buena opción
Esta zona también viene teniendo una fuerte demanda en el último tiempo, donde las búsquedas son muy variadas aunque entre las preferidas se destacan los edificios en construcción y las casas a reciclar, con precios que van desde los u$s150.000 a los 500.000 dólares.

El fuerte aumento de los costos de la construcción y la incertidumbre de los precios a futuro desalienta a la gente a encarar un diseño proyectual. Ahora, prefieren buscar casas viejas para reciclar, para no tener que comenzar una obra desde cero.

Como ejemplo, para construir una casa con buenas terminaciones hay que estimar entre los u$s900 y u$s1.200 el costo del m2. Un departamento a estrenar está aproximadamente entre u$s1.800 a 2.000 el m2 y en el caso de los usados entre u$s1.300 / 1.500 por metro cuadrado.

“Están faltando casas entre u$s150.000 y u$s350.000 bien ubicadas. También escasean departamentos en la zona de Acassuso y Martínez”, afirmaron en LJ Ramos.
En esta zona, los nuevos edificios en construcción siguen siendo de gran interés para el mercado y se venden rápidamente, ya sea en el pozo o como “fideicomiso al costo”. Estos emprendimientos, se pagan entre 18 y 24 cuotas mensuales, con refuerzos semestrales y ajustes por mayores costos que se abonan al finalizar la obra.

Para aquellos que lo hacen como inversión rotativa -es decir, que no se quedan con el inmueble si ceden sus derechos a un tercero antes de firmar la escritura traslativa de dominio, llegan a obtener una diferencia del orden del 30-40% respecto del valor original de compra. Los alquileres se mantienen con una renta del 6 al 7% anual.

Lo que fue y lo que viene
El mercado inmobiliario de este 2008 se ha visto impactado por circunstancias exógenas al mismo. "La crisis del campo y sus derivados explícitos y latentes, han operado de manera divergente afectando de manera favorable al movimiento de los inmuebles de valor acotado, pero dejando en evidencia cuestiones que quedan aún sin resolver y que complican la consolidación del crecimiento necesario y sostenido a largo plazo", explicaron en Reporte Inmobiliario.

Uno de los factores más preocupantes, como sucede desde hace años, es la falta de crédito hipotecario para financiar a la clase media. Esto condiciona el sueño de la vivienda propia a gran parte de la sociedad.

Por otro lado, hay cierta tranquilidad sobre la importancia que el ladrillo tiene para el inversor argentino, aunque actualmente el dólar bajo se está convirtiendo en un competidor a la hora de definir el mejor resguardo para el futuro.


Guillermina Fossati
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